Notary อสังหาริมทรัพย์ — กรมที่ดิน / สภาทนายความ

ร่าง ตรวจ และ Notary เอกสารอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร

ครอบคลุมสัญญาซื้อขาย เช่า 30 ปี สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน จำนอง มอบอำนาจ ทด.21 โอนกรรมสิทธิ์ มรดก และตรวจสอบโฉนด — พร้อมแปลรับรอง MoJ และล่ามที่สำนักงานที่ดิน

15+ ประเภทเอกสารอ้างอิงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์Notary สภาทนายความ

ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

SPA-LH

สัญญาผูกพันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้ผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน

ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (มักแบ่งกันคนละครึ่ง)

สัญญาซื้อขายห้องชุดสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

SPA-CONDO-FOR

ซื้อห้องชุดในชื่อต่างชาติภายในโควต้า 49% ต้องใช้ใบ FET รับรองการนำเงินเข้า

ค่าธรรมเนียมโอน 2% และค่าธรรมเนียมแลกเปลี่ยนเงิน FET

สัญญาจองห้องชุด/บ้านโครงการ (Off-Plan)

RES-OFF

สัญญาขั้นต้นก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อจองสิทธิ์ในยูนิตและเข้าสู่ขั้นตรวจร่างสัญญา

ยังไม่มีค่าธรรมเนียมราชการ (เป็นสัญญาเอกชน)

สัญญามัดจำซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

EMD

สัญญาเชื่อมระหว่างตอบรับข้อเสนอกับ SPA เพื่อคุ้มครองเงินมัดจำและตรึงราคา

ไม่มีค่าธรรมเนียม (เป็นสัญญาเอกชน)

เช่า / สิทธิเก็บกิน / สิทธิเหนือพื้นดิน / สิทธิอาศัย

สัญญาเช่าที่ดิน/อสังหาริมทรัพย์ระยะยาว 30 ปี

LEASE-30

ระยะเวลาเช่าสูงสุดที่กฎหมายให้จดทะเบียน เป็นโครงสร้างยอดนิยมของชาวต่างชาติ

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 1% ของค่าเช่าตลอดอายุ + อากร 0.1%

สัญญาสิทธิเก็บกิน

USUFRUCT

สิทธิใช้และเก็บผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ตลอดชีวิตหรือกำหนดระยะ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ค่าจดทะเบียน 1% ของราคาประเมิน (ไม่เกิน 20,000 บาท)

สัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน

SUPERFICIES

สิทธิในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง/พืชยืนต้นบนที่ดินของผู้อื่น ไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ์

ค่าจดทะเบียน 1% ของราคาที่ตกลง

สัญญาสิทธิอาศัย

HABITATION

สิทธิอยู่อาศัยในเคหสถานโดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทน เป็นสิทธิเฉพาะตัวโอนไม่ได้ จดทะเบียน

ค่าจดทะเบียน 1% (มักเล็กน้อย)

จำนอง / ค้ำประกัน

สัญญาจำนองอสังหาริมทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้

MORTGAGE

จดจำนองอสังหาริมทรัพย์เป็นประกันหนี้ ผู้ให้กู้มีสิทธิ์เหนือทรัพย์

ค่าจดทะเบียน 1% ของวงเงิน (สูงสุด 200,000 บาท)

มอบอำนาจ / โอนกรรมสิทธิ์

หนังสือมอบอำนาจ ทด.21 (สำนักงานที่ดิน)

POA-TD21

แบบมอบอำนาจมาตรฐานของกรมที่ดินให้ผู้รับมอบอำนาจดำเนินการแทน

อากรแสตมป์ฉบับละ 30 บาท

หนังสือสัญญาขาย ทด.13 (โอนกรรมสิทธิ์)

DEED-TD13

แบบโอนกรรมสิทธิ์มาตรฐาน ลงนามต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน

ค่าโอน 2% + ภาษีตามธุรกรรม

มรดก / การให้

สัญญาให้อสังหาริมทรัพย์โดยเสน่หา

GIFT-DEED

โอนกรรมสิทธิ์โดยไม่มีค่าตอบแทน นิยมในเครือญาติ

ค่าโอน 0.5% (ครอบครัว) หรือ 2% (ไม่ใช่ครอบครัว) + ภาษีเงินได้ขั้นบันได

โอนมรดกอสังหาริมทรัพย์

INHERIT

โอนกรรมสิทธิ์ให้ทายาทหลังศาลตั้งผู้จัดการมรดก

ค่าโอน 0.5% + ภาษีมรดก 5–10% เฉพาะส่วนเกิน 100 ล้านบาท

ตรวจสอบและทบทวนสัญญา

รายงานตรวจสอบโฉนดและกรรมสิทธิ์

DD-TITLE

ตรวจสอบก่อนซื้อ: ประวัติเจ้าของ ภาระจำนอง ผังเมือง ใบอนุญาตก่อสร้าง คดีค้างศาล

ค่าค้นโฉนด 200–500 บาท/แปลง; ค่าทนายแยกต่างหาก

ตรวจร่างสัญญาซื้อขายโครงการ

DD-DEV

ตรวจสัญญาโครงการเทียบสัญญามาตรฐาน สคบ. พร้อมเสนอแก้ไขเพื่อคุ้มครองผู้ซื้อ

ค่าวิชาชีพเท่านั้น

ขอใบเสนอราคาฟรี — ร่าง/ตรวจ/Notary เอกสารที่ดิน — LINE @THAIL · โทร 092-0170000

ภาพรวมงานอสังหาริมทรัพย์และ Notary — จากซื้อคอนโดถึง Foreign Freehold Quota

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติในไทยอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน + พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 (แก้ไข 2551) ซึ่งอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ 'ห้องชุด' ได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายทั้งอาคาร (Foreign Freehold Quota) แต่ 'ที่ดิน' ยังคงห้ามถือกรรมสิทธิ์โดยตรง (ยกเว้นกรณีลงทุน BOI 40 ล้านบาทขึ้นไปตามมาตรา 96 ทวิ หรือได้รับสัญชาติไทย) ทางเลือกที่ใช้กันในทางปฏิบัติจึงเป็น (1) ซื้อคอนโดในโควตาต่างชาติ (2) เช่าที่ดินระยะยาว 30+30 ปี (Leasehold) (3) จดทะเบียนบริษัทไทยถือที่ดิน (ต้องระวังมาตรา 74 กรมที่ดินตรวจสอบ Nominee) (4) สิทธิเก็บกิน (Usufruct) อายุตลอดชีวิต (5) สิทธิอาศัย (Habitation) หรือ (6) การจดทะเบียนขายฝาก ทุกธุรกรรมข้างต้นเกี่ยวข้องกับการยื่นเอกสารที่กรมที่ดินและต้องแนบเอกสารต่างประเทศที่ผ่าน MFA Legalization + Notary Public เช่น Power of Attorney (POA) ในกรณีผู้ซื้อไม่อยู่ในไทย หนังสือรับรองการโอนเงินเข้าไทย (FET/BTF, เดิม ธ.ต.3) และเอกสารรับรองสถานะโสด/สมรสจากประเทศต้นทาง iLC ให้บริการครบตั้งแต่ตรวจเอกสารซื้อขาย ตรวจโฉนด ร่าง POA แปลรับรอง Notary จดทะเบียนที่กรมที่ดิน จนถึงยื่นภาษีธุรกิจเฉพาะ + Withholding Tax หลังโอน

ขั้นตอนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และ Notary ที่กรมที่ดิน

ขั้นตอนต่อไปนี้ใช้กับการซื้อคอนโดสำเร็จรูปโดยชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นธุรกรรมที่พบมากที่สุดในเมืองท่องเที่ยวเช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ หัวหิน

1) Due Diligence โครงการ + Foreign Quota Check
ตรวจใบอนุญาต EIA ใบอนุญาตก่อสร้าง โควตาต่างชาติคงเหลือ + สถานะจดทะเบียนอาคารชุดที่กรมที่ดิน
2) จองห้อง + ทำสัญญาจะซื้อจะขาย (Reservation & SPA)
วางเงินจอง 50,000-200,000 บาท + สัญญาจะซื้อจะขาย iLC ตรวจทานเงื่อนไข Force Majeure/Penalty/Refund
3) โอนเงินเข้าไทยผ่าน SWIFT + ขอ FET/BTF
โอนสกุลเงินต่างประเทศเข้าบัญชี Foreign Currency Deposit + ธนาคารออก FET (Foreign Exchange Transaction Form) ยอด ≥USD 50,000
4) นัดโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน (Land Office)
เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสาร คำนวณค่าธรรมเนียม 2% + ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% + Stamp/WHT + โอนโฉนด
5) รับโฉนดห้องชุด (Chanote) + Foreign Quota Certificate
กรมที่ดินออกโฉนดห้องชุดใหม่พร้อมระบุชื่อผู้ซื้อและเลข Foreign Quota ที่ใช้ไป
6) จดจำนอง/ประกันภัย (Optional)
หากซื้อผ่านสินเชื่อธนาคารต่างชาติ (SCB Sing/UOB HK) — จดจำนองที่กรมที่ดินและซื้อประกันอัคคีภัย
7) ยื่นภาษีที่เกี่ยวข้อง + จดทะเบียนที่พักคนต่างด้าว (TM.30)
ยื่น ภ.ง.ด.55 กรณีต่างชาติเช่า/ให้เช่าต่อ + ยื่น TM.30 ที่ สตม.ตามที่ประเมินจากเอกสารของท่านเมื่อเข้าพัก

เอกสารและเงื่อนไขที่ต้องเตรียม

เอกสารสำหรับซื้ออสังหาริมทรัพย์แบ่งเป็น 3 ส่วนคือ (ก) เอกสารส่วนบุคคลของผู้ซื้อ (ข) เอกสารการเงินยืนยันการโอนเงินเข้าไทย และ (ค) เอกสารมอบอำนาจ/รับรองสถานะจากต่างประเทศ ที่ต้องผ่าน MFA Legalization

สำเนาพาสปอร์ตผู้ซื้อ ครบทุกหน้ามีตราประทับเข้าเมือง + วีซ่าปัจจุบัน
หนังสือรับรองการโอนเงินเข้าไทย (FET/BTF) ยอด ≥ ราคาห้อง + ค่าธรรมเนียม
หลักฐานการโอนเงินจากบัญชีต่างประเทศ (SWIFT Confirmation)
หนังสือรับรองสถานะโสด/สมรสจากประเทศต้นทาง (ผ่าน Apostille/Legalization + แปลไทย)
หนังสือมอบอำนาจ (POA) รับรองโดย Notary Public + สถานทูตไทยในต่างประเทศ
Foreign Quota Certificate จากนิติบุคคลอาคารชุด (แสดงว่าโควตาต่างชาติยังไม่เต็ม 49%)
หนังสือรับรองการไม่เป็นบุคคลตามมาตรา 74 (สำหรับกรณีบริษัทถือที่ดิน)

กรณีใช้งานที่พบบ่อย

งานอสังหาริมทรัพย์ + Notary ที่ iLC ให้บริการแบ่งเป็น 6 กลุ่มตามสถานะผู้ซื้อ

ต่างชาติซื้อคอนโด First Home

ผู้ซื้อจาก HK/SG/UK/AU/US ซื้อคอนโดกรุงเทพฯ/ภูเก็ต เพื่ออยู่อาศัยหรือปล่อยเช่า Airbnb (ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับนิติฯ)

ทำ POA ให้คนไทยดำเนินการแทน

ผู้ซื้อไม่สะดวกบินมา — ทำ POA ที่สถานทูตไทยในประเทศตน + iLC แปลและนำไปใช้ที่กรมที่ดิน

จดทะเบียน Usufruct/Superficies ให้คู่สมรสต่างชาติ

สามีต่างชาติ + ภรรยาไทยซื้อที่ดินในชื่อภรรยา + จด Usufruct ให้สามีอยู่อาศัยตลอดชีวิต

Lease 30+30 ปี

เช่าที่ดินสร้างวิลล่า/รีสอร์ท 30 ปี + ต่ออายุ 30 ปี — จดทะเบียนที่กรมที่ดินให้มีผลผูกพันบุคคลที่สาม

โอนคอนโดผ่านการรับมรดก

ทายาทต่างชาติรับมรดกคอนโดจากผู้ทำพินัยกรรมไทย — ต้องขอ Grant of Probate + Foreign Quota Check ใหม่

ขายคอนโด + ยื่น Tax Clearance

ผู้ขายต่างชาติต้องยื่น ภ.ง.ด.94 + ขอหนังสือ Tax Clearance ก่อนโอนเงินขายออกนอกไทย

เปรียบเทียบทางเลือกการถือครองอสังหาริมทรัพย์

การเลือกโครงสร้างถือครองมีผลต่อค่าใช้จ่ายภาษี ความเสี่ยงทางกฎหมาย และความสามารถในการโอน/ขายต่อ iLC แนะนำให้เลือกตาม Time Horizon และเป้าหมายการใช้งาน

ทางเลือก	ข้อดี	ข้อจำกัด
Freehold Condo (Foreign Quota)	ถือกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ โอน/ขาย/ให้เช่าได้อิสระ	จำกัด 49% ต่ออาคาร ต้องโอนเงินเข้าไทยผ่าน FET
Leasehold 30+30 ปี	เช่าที่ดิน+บ้านได้ ค่าใช้จ่ายเริ่มต้นต่ำ	ต่ออายุ 30 ปีขึ้นกับความสัมพันธ์กับเจ้าของที่ดิน ไม่มีสิทธิขายต่อโดยตรง
บริษัทไทยถือที่ดิน	ถือที่ดินได้ผ่านนิติบุคคล	เสี่ยงถูกตรวจ Nominee ตามมาตรา 74 ต้องมีคนไทยถือ 51% + Corporate Compliance

คำถามที่พบบ่อยเพิ่มเติมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และ Notary

คำถามที่พบบ่อย

ต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้ไหม?

โดยตรงไม่ได้ ยกเว้นลงทุน BOI 40 ล้านบาท + ได้รับอนุญาตจาก มท.

Foreign Quota 49% นับยังไง?

นับจากพื้นที่ขายรวม (Sellable Area) ทั้งอาคาร ไม่ใช่จำนวนห้อง

FET ต้องยอดขั้นต่ำเท่าไหร่?

USD 50,000 ต่อการโอน 1 ครั้ง — ยอดต่ำกว่าใช้ Credit Advice แทน

Usufruct มีอายุกี่ปี?

ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ (สูงสุด) หรือกำหนดตามสัญญา

ภาษีธุรกิจเฉพาะเสียเมื่อไหร่?

3.3% ของราคาขาย/ประเมิน สำหรับผู้ขายถือครองไม่เกิน 5 ปี

Withholding Tax คิดยังไง?

บุคคลธรรมดา: อัตราก้าวหน้าตามจำนวนปีที่ถือครอง / นิติบุคคล: 1% ของราคาขาย/ประเมิน

POA รับรองที่สถานทูตไทยได้ทุกประเทศไหม?

ได้ครับ ผ่าน Consul Section — เว้นบางประเทศที่ต้องผ่าน Notary Public + Apostille ก่อน

TM.30 คือ?

แบบแจ้งที่พักคนต่างด้าวที่เจ้าบ้านต้องยื่นตามที่ประเมินจากเอกสารของท่านเมื่อชาวต่างชาติเข้าพัก

คอนโดเก่า 20 ปีซื้อได้ไหม?

ได้ครับ แต่ตรวจ Sinking Fund + สภาพอาคารก่อน — ราคาถูกกว่าโครงการใหม่ 30-50%

ประกันงานแก้ฟรีกี่วัน?

60 วันหลังโอน — รวมกรณีกรมที่ดินขอเอกสารเพิ่ม

ข้อควรตรวจสอบ

ข้อมูลประกอบการพิจารณา: ภาพรวมงานอสังหาริมทรัพย์และ Notary — จากซื้อคอนโดถึง Foreign Freehold Quota

“ก่อนดำเนินการ ภาพรวมงานอสังหาริมทรัพย์และ Notary — จากซื้อคอนโดถึง Foreign Freehold Quota ควรตรวจชื่อในเอกสารและข้อกำหนดของหน่วยงานปลายทาง เพื่อป้องกันการส่งเอกสารไม่ครบ”

Thai Law & Accounting Services Co., Ltd.

ทีมข้อมูลบริการ

ขอบเขตงานที่ต้องประเมิน

ระดับบริการ	ค่าบริการ
เอกสารเดี่ยว / Single doc	สอบถามเจ้าหน้าที่ · LINE @THAIL
แปล + Notary / Translation + Notary	สอบถามเจ้าหน้าที่ · LINE @THAIL
MFA legalization	สอบถามเจ้าหน้าที่ · LINE @THAIL
Embassy chain / สถานทูต	สอบถามเจ้าหน้าที่ · LINE @THAIL

แนวทางดำเนินงาน

01รับรายละเอียดและตรวจข้อกำหนดของหน่วยงานปลายทาง
02ประเมินเอกสาร ขอบเขตงาน ค่าบริการ และระยะเวลาตามกรณี
03ดำเนินงานและประสานขั้นตอนรับรองต่อเนื่องหากจำเป็น
04ตรวจความครบถ้วนและส่งมอบตามวิธีที่ตกลง

ข้อควรตรวจสอบก่อนยื่น

สำหรับ ภาพรวมงานอสังหาริมทรัพย์และ Notary — จากซื้อคอนโดถึง Foreign Freehold Quota ให้ตรวจชื่อผู้เกี่ยวข้อง ประเภทเอกสาร และข้อกำหนดล่าสุดของหน่วยงานผู้รับก่อนเริ่มงาน ระยะเวลาและค่าบริการขึ้นกับรายละเอียดแต่ละกรณี

โปรดตรวจสอบข้อกำหนดล่าสุดของหน่วยงานผู้รับเอกสาร

ข้อมูลสำคัญ — Notary อสังหาริมทรัพย์

Notary อสังหาริมทรัพย์ — ติดต่อ Thai Law & Accounting Services Co., Ltd. เพื่อให้เจ้าหน้าที่ประเมินเอกสาร ขั้นตอน และข้อกำหนดของหน่วยงานปลายทาง ค่าบริการ: สอบถามเจ้าหน้าที่ โทร 092-0170000 หรือ LINE @THAIL

สำนักงาน

ขอนแก่น · กรุงเทพฯ

ค่าบริการ

สอบถามเจ้าหน้าที่

ประเมินตามขอบเขตงาน

ช่องทางติดต่อ

LINE · โทร

@THAIL · 092-0170000

คำถามที่พบบ่อย

ต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม?

ได้ — สูงสุด 49% ของ saleable area ในอาคารเดียวกัน (พ.ร.บ.อาคารชุด 2551) — ต้องโอนเงินจากต่างประเทศ

ต่างชาติซื้อที่ดินได้ไหม?

ไม่ได้ — ยกเว้น BOI (ที่ดินสำหรับโรงงาน), มรดก (แต่ต้องขายใน 1 ปี), หรือลงทุน ≥ สอบถามเจ้าหน้าที่M (ห้ามใช้พักอาศัย)

Long-term Lease (30+30 ปี) ทำได้ไหม?

ทำได้ 30 ปี + ต่อสูงสุด 30 ปี (60 ปีรวม) — จดทะเบียน ณ กรมที่ดิน + ระบุ renewal clause ป้องกันเจ้าของเปลี่ยนใจ

รับรอง POA ซื้อ/ขายอสังหาที่ไหน?

Notary Public + MFA + สถานทูตปลายทาง — chain ครบ 5,500–12,000 บาท ใช้ที่กรมที่ดินได้ทันที

ค่าธรรมเนียมโอนอสังหาเท่าไร?

2% ของราคาประเมิน + ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถือ <5 ปี) หรือ 0.5% (ถือ >5 ปี) + อากรแสตมป์ 0.5% + ค่าธรรมเนียม 500 บาท

Due Diligence อสังหามีค่าใช้จ่ายเท่าไร?

15,000–50,000 บาท/case — ตรวจโฉนด, encumbrances, ตรวจแบบก่อสร้าง, ตรวจใบอนุญาต, สัญญาก่อสร้าง, HOA docs

แหล่งอ้างอิง

หน่วยงานราชการ

เอกสารและกรณีจริงจากเรา

บริการที่เกี่ยวข้อง

บริการแปลและรับรองกงสุล MFA สำหรับลูกค้าชาวไทย[mfa]บริการแปลและรับรองกงสุล MFA สำหรับชาวต่างชาติใช้เอกสารในประเทศไทย[mfa]บริการแปลทุกภาษาทั่วโลก[translation]บริการแปลเอกสารราชการ[translation]บริการแปลและรับรองเอกสารการศึกษา[translation]

ข้อมูลอ้างอิงและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

Thai Law & Accounting(LegalService)
กระทรวงการต่างประเทศ (MFA)(GovernmentOrganization)
สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์(GovernmentOrganization)
Notarial Services Attorney(Certification)