รายละเอียดเชิงลึก: สัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน (SUPERFICIES)
บริการ สัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน เป็นหนึ่งในบริการภายใต้กลุ่มภาพรวมงานอสังหาริมทรัพย์และ Notary — จากซื้อคอนโดถึง Foreign Freehold Quota ของ iLC ซึ่งครอบคลุมการแปลรับรอง MoJ, นิติกรณ์ MFA, การประสานสถานทูต, และการยื่นเรื่องต่อหน่วยงานราชการไทย โดยมีทีมนักแปล NAATI, ทนายความ Notarial Services Attorney, และเจ้าหน้าที่ประสานงานประจำการทำงานร่วมกันในทุกเคส
การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติในไทยอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน + พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 (แก้ไข 2551) ซึ่งอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ 'ห้องชุด' ได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายทั้งอาคาร (Foreign Freehold Quota) แต่ 'ที่ดิน' ยังคงห้ามถือกรรมสิทธิ์โดยตรง (ยกเว้นกรณีลงทุน BOI 40 ล้านบาทขึ้นไปตามมาตรา 96 ทวิ หรือได้รับสัญชาติไทย) ทางเลือกที่ใช้กันในทางปฏิบัติจึงเป็น (1) ซื้อคอนโดในโควตาต่างชาติ (2) เช่าที่ดินระยะยาว 30+30 ปี (Leasehold) (3) จดทะเบียนบริษัทไทยถือที่ดิน (ต้องระวังมาตรา 74 กรมที่ดินตรวจสอบ Nominee) (4) สิทธิเก็บกิน (Usufruct) อายุตลอดชีวิต (5) สิทธิอาศัย (Habitation) หรือ (6) การจดทะเบียนขายฝาก ทุกธุรกรรมข้างต้นเกี่ยวข้องกับการยื่นเอกสารที่กรมที่ดินและต้องแนบเอกสารต่างประเทศที่ผ่าน MFA Legalization + Notary Public เช่น Power of Attorney (POA) ในกรณีผู้ซื้อไม่อยู่ในไทย หนังสือรับรองการโอนเงินเข้าไทย (FET/BTF, เดิม ธ.ต.3) และเอกสารรับรองสถานะโสด/สมรสจากประเทศต้นทาง iLC ให้บริการครบตั้งแต่ตรวจเอกสารซื้อขาย ตรวจโฉนด ร่าง POA แปลรับรอง Notary จดทะเบียนที่กรมที่ดิน จนถึงยื่นภาษีธุรกิจเฉพาะ + Withholding Tax หลังโอน
ทำไมต้องเลือก iLC สำหรับ สัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน
iLC ให้บริการมามากกว่า 15 ปี ครอบคลุมทุกสถานทูตในกรุงเทพฯ และ MFA (ทั้งแจ้งวัฒนะและเชียงใหม่) เรามีระบบตรวจสอบเอกสารสองชั้น และรับผิดชอบคืนค่าบริการหากถูกตีกลับด้วยเหตุจากคุณภาพงานแปล/รับรองของเรา — ไม่รวมค่าธรรมเนียมราชการและดุลพินิจของเจ้าหน้าที่
ขั้นตอนการดำเนินการ สัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน
ขั้นตอนต่อไปนี้ใช้กับการซื้อคอนโดสำเร็จรูปโดยชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นธุรกรรมที่พบมากที่สุดในเมืองท่องเที่ยวเช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ หัวหิน
1) Due Diligence โครงการ + Foreign Quota Check
ตรวจใบอนุญาต EIA ใบอนุญาตก่อสร้าง โควตาต่างชาติคงเหลือ + สถานะจดทะเบียนอาคารชุดที่กรมที่ดิน
2) จองห้อง + ทำสัญญาจะซื้อจะขาย (Reservation & SPA)
วางเงินจอง 50,000-200,000 บาท + สัญญาจะซื้อจะขาย iLC ตรวจทานเงื่อนไข Force Majeure/Penalty/Refund
3) โอนเงินเข้าไทยผ่าน SWIFT + ขอ FET/BTF
โอนสกุลเงินต่างประเทศเข้าบัญชี Foreign Currency Deposit + ธนาคารออก FET (Foreign Exchange Transaction Form) ยอด ≥USD 50,000
4) นัดโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน (Land Office)
เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสาร คำนวณค่าธรรมเนียม 2% + ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% + Stamp/WHT + โอนโฉนด
5) รับโฉนดห้องชุด (Chanote) + Foreign Quota Certificate
กรมที่ดินออกโฉนดห้องชุดใหม่พร้อมระบุชื่อผู้ซื้อและเลข Foreign Quota ที่ใช้ไป
6) จดจำนอง/ประกันภัย (Optional)
หากซื้อผ่านสินเชื่อธนาคารต่างชาติ (SCB Sing/UOB HK) — จดจำนองที่กรมที่ดินและซื้อประกันอัคคีภัย
7) ยื่นภาษีที่เกี่ยวข้อง + จดทะเบียนที่พักคนต่างด้าว (TM.30)
ยื่น ภ.ง.ด.55 กรณีต่างชาติเช่า/ให้เช่าต่อ + ยื่น TM.30 ที่ สตม.ตามที่ประเมินจากเอกสารของท่านเมื่อเข้าพัก
เอกสารและข้อกำหนดสำหรับ สัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน
เอกสารสำหรับซื้ออสังหาริมทรัพย์แบ่งเป็น 3 ส่วนคือ (ก) เอกสารส่วนบุคคลของผู้ซื้อ (ข) เอกสารการเงินยืนยันการโอนเงินเข้าไทย และ (ค) เอกสารมอบอำนาจ/รับรองสถานะจากต่างประเทศ ที่ต้องผ่าน MFA Legalization
กรณีการใช้งานจริงของ สัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน
งานอสังหาริมทรัพย์ + Notary ที่ iLC ให้บริการแบ่งเป็น 6 กลุ่มตามสถานะผู้ซื้อ
ต่างชาติซื้อคอนโด First Home
ผู้ซื้อจาก HK/SG/UK/AU/US ซื้อคอนโดกรุงเทพฯ/ภูเก็ต เพื่ออยู่อาศัยหรือปล่อยเช่า Airbnb (ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับนิติฯ)
ทำ POA ให้คนไทยดำเนินการแทน
ผู้ซื้อไม่สะดวกบินมา — ทำ POA ที่สถานทูตไทยในประเทศตน + iLC แปลและนำไปใช้ที่กรมที่ดิน
จดทะเบียน Usufruct/Superficies ให้คู่สมรสต่างชาติ
สามีต่างชาติ + ภรรยาไทยซื้อที่ดินในชื่อภรรยา + จด Usufruct ให้สามีอยู่อาศัยตลอดชีวิต
Lease 30+30 ปี
เช่าที่ดินสร้างวิลล่า/รีสอร์ท 30 ปี + ต่ออายุ 30 ปี — จดทะเบียนที่กรมที่ดินให้มีผลผูกพันบุคคลที่สาม
โอนคอนโดผ่านการรับมรดก
ทายาทต่างชาติรับมรดกคอนโดจากผู้ทำพินัยกรรมไทย — ต้องขอ Grant of Probate + Foreign Quota Check ใหม่
ขายคอนโด + ยื่น Tax Clearance
ผู้ขายต่างชาติต้องยื่น ภ.ง.ด.94 + ขอหนังสือ Tax Clearance ก่อนโอนเงินขายออกนอกไทย
เปรียบเทียบทางเลือกสำหรับ สัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน
การเลือกโครงสร้างถือครองมีผลต่อค่าใช้จ่ายภาษี ความเสี่ยงทางกฎหมาย และความสามารถในการโอน/ขายต่อ iLC แนะนำให้เลือกตาม Time Horizon และเป้าหมายการใช้งาน
