ข้ามไปยังเนื้อหาหลัก
ILCInternational Language Center

โอนมรดกที่ดิน (ทด.8) EST-LAND-T8

จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมรดกให้ทายาท ณ สำนักงานที่ดิน หลังศาลมีคำสั่ง

เหมาะกับใคร

ผู้จัดการมรดกที่ศาลตั้ง + ทายาท

ค่าธรรมเนียม

ค่าจดทะเบียน 50 + 2% ของราคาประเมิน (กรณีทายาทสายตรงอาจยกเว้น)

ระยะเวลา

วันเดียวที่กรมที่ดิน เมื่อเอกสารพร้อม

ฐานกฎหมาย

ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.81–83; ป.พ.พ. ม.1599

เงื่อนไข/คุณสมบัติ

  • คำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดก (พ้น 30 วันอุทธรณ์)
  • โฉนดต้นฉบับ (โฉนด/นส.3)
  • ใบมรณบัตร

เอกสารที่ต้องใช้

  • คำสั่งศาล + สำเนารับรอง
  • โฉนด
  • บัตรของผู้จัดการมรดก + ทายาท
  • หนังสือยินยอม/บันทึกแบ่งทรัพย์
  • หลักฐานชำระภาษี (ถ้ามี)

ขั้นตอนการดำเนินการ

  1. รอ 30 วันอุทธรณ์
  2. ตรวจสอบภาระติดพันที่กรมที่ดิน
  3. นัดวัน + ชำระค่าธรรมเนียม
  4. ลงนามโอนต่อหน้าเจ้าพนักงาน
  5. รับโฉนดใหม่ในชื่อทายาท

ภาษีและค่าธรรมเนียม

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ไม่ใช้ในกรณีรับมรดก; อาจยกเว้นหัก ณ ที่จ่าย

ข้อสังเกตข้ามประเทศ

ทายาทต่างชาติไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไทยถาวร — ต้องจำหน่ายภายใน 1 ปี (ม.93)

บริการแปลและล่าม

เอกสารต่างประเทศต้อง Apostille (ประเทศสมาชิก HCCH) หรือรับรองสถานทูตไทย แล้วแปลโดยนักแปลขึ้นทะเบียนกระทรวงยุติธรรม และรับรองที่กรมการกงสุล เรามีล่ามขึ้นทะเบียน MoJ เข้าร่วมศาลและกรมที่ดิน

นโยบายบริการหลังการขาย

หากเอกสารถูกตีกลับเพราะข้อบกพร่องของฉบับร่าง/แปล/Notary ของเรา เราดำเนินการแก้ไขและยื่นใหม่โดยไม่คิดค่าบริการเพิ่ม (ไม่รวมค่าธรรมเนียมราชการ/ศาล) — เป็นความรับผิดชอบของผู้ให้บริการ ไม่ใช่การการันตีดุลยพินิจของศาลหรือเจ้าหน้าที่

รายละเอียดเชิงลึก: โอนมรดกที่ดิน (ทด.8) (EST-LAND-T8)

บริการ โอนมรดกที่ดิน (ทด.8) เป็นหนึ่งในบริการภายใต้กลุ่มภาพรวมงานพินัยกรรม มรดก และ Probate ข้ามประเทศ ของ ILC ซึ่งครอบคลุมการแปลรับรอง MoJ, นิติกรณ์ MFA, การประสานสถานทูต, และการยื่นเรื่องต่อหน่วยงานราชการไทย โดยมีทีมนักแปล NAATI, ทนายความ Notarial Services Attorney, และเจ้าหน้าที่ประสานงานประจำการทำงานร่วมกันในทุกเคส

การจัดการทรัพย์มรดกที่มีทรัพย์สินหรือทายาทอยู่ในหลายประเทศเป็นงานกฎหมายที่ซับซ้อนที่สุดประเภทหนึ่ง เพราะต้องประสานกฎหมายมรดกไทย (Civil and Commercial Code Book VI — บรรพ 6 มรดก) กับกฎหมายของประเทศที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ (Lex Situs) หรือกฎหมายสัญชาติของผู้ตาย (Lex Patriae) พินัยกรรม (Will/Testament) ที่ทำในไทยต้องเป็นไปตามมาตรา 1655–1672 คือมี 5 รูปแบบหลัก ได้แก่ (1) พินัยกรรมแบบธรรมดา (2) เขียนเองทั้งฉบับ (Holographic) (3) เอกสารฝ่ายเมือง (ผ่านอำเภอ) (4) เอกสารลับ และ (5) ทำด้วยวาจา (กรณีฉุกเฉิน) หากผู้ทำพินัยกรรมเป็นชาวต่างชาติหรือมีทรัพย์สินในต่างประเทศ พินัยกรรมไทยจะไม่มีผลอัตโนมัติในประเทศนั้น ต้องผ่านกระบวนการ 'Probate' (การพิสูจน์พินัยกรรม) ที่ศาลของแต่ละประเทศเสียก่อน โดยปกติศาลปลายทางจะขอสำเนาพินัยกรรมที่รับรองสำเนาถูกต้อง (Certified True Copy) + คำแปลรับรอง + มรณบัตรที่ผ่าน MFA Legalization + Grant of Probate จากศาลไทย ในทางปฏิบัติ ILC ทำงานร่วมกับสำนักงานทนายพันธมิตรใน 12 ประเทศ (UK, US, AU, DE, CH, JP, SG, HK, NZ, CA, NL, SE) เพื่อให้กระบวนการ Cross-border Probate เสร็จภายใน 4–9 เดือน ที่สำคัญปี 2569 ประเทศไทยเตรียมเข้าเป็นภาคี HCCH Convention on Wills Form (1961) ซึ่งจะทำให้พินัยกรรมข้ามประเทศได้รับการยอมรับกว้างขึ้น

ทำไมต้องเลือก ILC สำหรับ โอนมรดกที่ดิน (ทด.8)

ILC ให้บริการมามากกว่า 15 ปี ครอบคลุมทุกสถานทูตในกรุงเทพฯ และ MFA (ทั้งแจ้งวัฒนะและเชียงใหม่) เรามีระบบตรวจสอบเอกสารสองชั้น และรับผิดชอบคืนค่าบริการหากถูกตีกลับด้วยเหตุจากคุณภาพงานแปล/รับรองของเรา — ไม่รวมค่าธรรมเนียมราชการและดุลพินิจของเจ้าหน้าที่

ขั้นตอนการดำเนินการ โอนมรดกที่ดิน (ทด.8)

กระบวนการต่อไปนี้ครอบคลุมทั้งการ 'ทำพินัยกรรมล่วงหน้า' (Estate Planning) และ 'ดำเนินคดีมรดก' (Probate) หลังผู้ทำเสียชีวิต

  1. 1) Estate Inventory & Family Mapping

    รวบรวมรายการทรัพย์สิน (โฉนด, บัญชี, หุ้น, บริษัท) ในไทยและต่างประเทศ พร้อมผังทายาทตามกฎหมาย

  2. 2) ร่างพินัยกรรม 2 ฉบับ (Concurrent Wills)

    ฉบับไทยครอบคลุมทรัพย์สินในไทย + ฉบับต่างประเทศครอบคลุมทรัพย์สินนอกไทย เพื่อลด Probate ในหลายเขตอำนาจศาล

  3. 3) ลงนามต่อหน้าพยาน + Notary

    พยาน 2 คน + Notary Public (สภาทนายความไทย) รับรองลายเซ็นและความมีสติสัมปชัญญะ

  4. 4) จดทะเบียนพินัยกรรมเอกสารฝ่ายเมือง (เลือกได้)

    ยื่นที่อำเภอเพื่อออกใบทะเบียน — พินัยกรรมจะเก็บไว้ในสารบบราชการป้องกันสูญหาย

  5. 5) แจ้งการเสียชีวิตและออกมรณบัตร

    ทายาทแจ้งอำเภอ/สถานทูตภายใน 24 ชม. — ออก ทร.4 + Death Certificate สำหรับใช้ต่างประเทศ

  6. 6) ยื่นคำร้องขอตั้งผู้จัดการมรดก (Probate Petition)

    ยื่นศาลจังหวัด/แพ่งที่ผู้ตายมีภูมิลำเนา — ใช้เวลา 45–90 วัน ได้ Grant of Probate/Letter of Administration

  7. 7) โอนทรัพย์สิน + ปิดภาษีมรดก

    โอนโฉนด/บัญชี/หุ้นให้ทายาทตามพินัยกรรม + ยื่น ภ.ม.60 (ภาษีมรดก 5-10% สำหรับส่วนเกิน 100 ล้าน)

เอกสารและข้อกำหนดสำหรับ โอนมรดกที่ดิน (ทด.8)

การทำพินัยกรรมและ Probate ที่มั่นคงต้องเตรียมเอกสารครบทั้งฝั่งผู้ทำและฝั่งทายาท เพื่อให้ศาลตรวจสอบและรับรองได้รวดเร็ว ลดโอกาสที่ทายาทฝ่ายอื่นจะคัดค้าน (Contest)

  • สำเนาบัตรประชาชน/พาสปอร์ตของผู้ทำพินัยกรรม + พยาน 2 คน (ยังไม่หมดอายุ)
  • รายการทรัพย์สิน (โฉนดที่ดิน, สมุดบัญชี, หนังสือรับรองหุ้น, กรมธรรม์ประกันชีวิต)
  • ทะเบียนบ้าน + ทะเบียนสมรส/หย่า (สำหรับพิสูจน์สินสมรส)
  • สูติบัตรของบุตรทุกคน (รวมบุตรนอกสมรสที่รับรองแล้ว)
  • หนังสือรับรองการเป็นโสด/หย่า จากอำเภอ (สำหรับผู้ทำพินัยกรรมชาวต่างชาติ)
  • ใบมรณบัตร (Death Certificate) + คำแปลรับรอง MoJ + MFA Legalization
  • ใบรับรองแพทย์ยืนยันความมีสติสัมปชัญญะ (สำหรับผู้อายุ 75+ หรือมีประวัติ Dementia)

กรณีการใช้งานจริงของ โอนมรดกที่ดิน (ทด.8)

งานพินัยกรรม/มรดกที่ ILC ดูแลกระจุกตัวใน 6 กลุ่มหลัก

คู่สมรสไทย-ต่างชาติที่มีทรัพย์สินในไทย

สามีต่างชาติเสียชีวิต ภรรยาไทยขอ Probate ที่ศาลไทยเพื่อโอนโฉนด/รถ/บัญชีในไทย

ชาวต่างชาติเกษียณในไทย

ผู้เกษียณจาก UK/US/AU ทำ Thai Will เพื่อระบุการจัดการทรัพย์สินในไทยไม่ให้ตกไปตามกฎหมายประเทศตน

เจ้าของธุรกิจข้ามชาติ

ผู้ถือหุ้นบริษัทในไทย + สิงคโปร์ + ฮ่องกง วางแผน Holding Structure + Trust เพื่อส่งต่อธุรกิจให้ทายาท

โอนคอนโด/อสังหาริมทรัพย์ให้ทายาทต่างชาติ

กรมที่ดินขอ Grant of Probate + คำสั่งศาลไทยก่อนโอนโฉนดให้ทายาทที่อยู่ต่างประเทศ

แก้ไข/เพิกถอนพินัยกรรมเก่า

ผู้ทำพินัยกรรมเปลี่ยนใจหรือหย่า/แต่งงานใหม่ — ต้องทำ Codicil หรือพินัยกรรมฉบับใหม่พร้อมเพิกถอนฉบับเก่า

ฟ้องแบ่งมรดกกรณีไม่มีพินัยกรรม (Intestate)

ทายาทฟ้องแบ่งตามลำดับกฎหมาย 6 ลำดับ (คู่สมรส บุตร บุพการี พี่น้องร่วมบิดามารดา ปู่ย่าตายาย ลุงป้าน้าอา)

เปรียบเทียบทางเลือกสำหรับ โอนมรดกที่ดิน (ทด.8)

หลายคนคิดว่า 'ยังไม่ต้องทำพินัยกรรมเพราะยังไม่แก่' แต่การไม่มีพินัยกรรมทำให้ทายาทต้องเข้าสู่กระบวนการ Intestate ซึ่งใช้เวลานานกว่า 6-18 เดือน เสียค่าธรรมเนียมศาล 2% และเปิดโอกาสให้เกิดข้อพิพาทในครอบครัว

ทางเลือกข้อดีข้อจำกัด
ไม่ทำพินัยกรรม (Intestate)ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้าทายาทเข้ากระบวนการนาน เสียค่าศาล 2% เสี่ยงข้อพิพาท + คู่สมรสต่างชาติอาจได้รับส่วนแบ่งไม่ครบ
พินัยกรรมเขียนเอง (Holographic)ประหยัด ทำได้ทันที ไม่ต้องพยานเสี่ยงเขียนไม่ครบตามมาตรา 1657 ถูกโต้แย้งง่าย ต้องเขียนด้วยลายมือทั้งฉบับ
พินัยกรรมเอกสารฝ่ายเมือง + ILC Estate Planningจดทะเบียนที่อำเภอ + Notary + ประสาน Probate ต่างประเทศ + ทีมทนายพันธมิตร 12 ประเทศมีค่าบริการเริ่ม 15,000-80,000 บาท ขึ้นกับความซับซ้อน

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ โอนมรดกที่ดิน (ทด.8)

คำถามที่พบบ่อย

ทำพินัยกรรมกี่ปีต้องต่ออายุ?

ไม่ต้องต่ออายุครับ พินัยกรรมมีผลจนกว่าผู้ทำจะเพิกถอนหรือทำฉบับใหม่

ชาวต่างชาติทำพินัยกรรมไทยได้ไหม?

ได้ครับ พินัยกรรมไทยครอบคลุมทรัพย์สินในไทยได้ทุกคน

ภาษีมรดกในไทยคิดยังไง?

ยกเว้น 100 ล้านบาทแรก ส่วนเกินเสีย 5% (ทายาทสายตรง) หรือ 10% (ทายาทอื่น)

Probate ใช้เวลากี่เดือน?

ในไทย 45-90 วัน ส่วน Cross-border 4-9 เดือน

แก้พินัยกรรมเก่าทำยังไง?

ทำ Codicil (เอกสารเสริม) หรือพินัยกรรมฉบับใหม่ + เพิกถอนฉบับเก่าอย่างชัดเจน

ต้องมีพยานกี่คน?

2 คนที่ไม่ใช่ผู้รับพินัยกรรม ต้องบรรลุนิติภาวะและมีสติสัมปชัญญะ

ใช้พินัยกรรมต่างประเทศในไทยได้ไหม?

ได้ครับ ถ้าผ่าน Apostille/Legalization + แปลรับรอง MoJ

ทายาทอยู่ต่างประเทศต้องมาไทยไหม?

ไม่ต้องครับ ทำ Power of Attorney ให้ทนายในไทยดำเนินการแทน

มรดกในต่างประเทศเสียภาษีไทยไหม?

เสียเฉพาะส่วนที่นำเข้าไทยในปีเดียวกัน ตามมาตรา 41 วรรค 2

ประกันงานแก้ฟรีกี่วัน?

180 วันสำหรับ Estate Planning และ 1 ปีสำหรับ Probate

Local Expert Insight

มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: โอนมรดกที่ดิน (ทด.8)

เคส โอนมรดกที่ดิน (ทด.8) ที่ผ่านมือเรามากที่สุดคือกลุ่มที่ยื่นเองแล้วถูกตีกลับเพราะเทมเพลตล้าสมัยหรือชื่อไม่ตรงพาสปอร์ต — เราจึงเริ่มทุกงานด้วยการ audit เอกสารก่อนเสมอ
กองบรรณาธิการ ILC
Legal Documentation Editorial Team

ช่วงราคา (Cost Ladder)

ระดับบริการค่าบริการ
เอกสารเดี่ยว / Single doc1,500 – 2,500 THB
แปล + Notary / Translation + Notary2,500 – 4,500 THB
MFA legalization3,500 – 5,500 THB
Embassy chain / สถานทูต5,500 – 8,000 THB

ไทม์ไลน์ (Day 1 → Day N)

  1. Day 1รับเรื่อง / ตรวจเอกสาร / เสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษร
  2. Day 2-3แปลรับรอง + QA สองชั้นโดยนักแปล NAATI/MoJ
  3. Day 3-4ยื่นนิติกรณ์ MFA แจ้งวัฒนะ (รับเอกสารกลับภายในวันทำการเดียวกัน)
  4. Day 5-7ยื่นสถานทูตปลายทาง / จัดส่ง EMS-DHL ถึงมือลูกค้า

ตัวอย่างเคสจริง (Anonymized)

ลูกค้าองค์กร (ปิดชื่อ) ต้องใช้ โอนมรดกที่ดิน (ทด.8) เร่งด่วนสำหรับการยื่นสถานทูตยุโรป — ILC ปิดงานภายใน 4 วันทำการโดยไม่ต้องยื่นซ้ำ ประหยัดเวลาลูกค้าได้ประมาณ 2 สัปดาห์เมื่อเทียบกับการทำเอง

อัปเดตล่าสุด: · อ้างอิงแนวปฏิบัติ กงสุล MFA + สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์

ขอใบเสนอราคาฟรี — LINE @NAATI · โทร 080-5578887

ติดต่อทีมงาน

A working guide to Will Estate Probate in Thailand

Will Estate Probate sits at the intersection of certified translation, notarial attestation, and consular filing, three disciplines our Bangkok office has run in parallel every business day for over two decades. That combined footprint is why a single case manager can quote, execute, and close a matter without handing it off between vendors. Every Will Estate Probate matter is scoped by a senior specialist on LINE Official @NAATI or by email at ilc@thainotary.co.th before any file moves.

How the workflow runs end-to-end

Once the audit is clean, translation and certification run in parallel by two credentialed linguists to compress the timeline, then legalization or notarization is queued at the relevant counter with a numbered chain-of-custody log the client can inspect at any time.

Who this service is for

Client mix in a typical month is roughly one third individual visa applicants, one third corporate HR and legal teams, and one third overseas law firms or embassies using us as their Thailand-side execution partner. Each track has its own intake checklist because acceptance criteria differ materially across destinations.

Coverage, fees, and turnaround

Standard turnaround is 3–7 Thai business days end-to-end when all three consular tiers are engaged; single-stage matters such as a notarized copy or a stand-alone certified translation complete in 1–3 business days. Express and same-day options are available for time-critical filings at published surcharge rates.

Quality assurance and confidentiality

Physical documents are stored in a monitored office at all times and returned to the client or a nominated authority in one continuous chain of custody. Confidentiality is default: standard engagements are covered by our general NDA, and bespoke NDAs are executed within the same business day for enterprise clients, family offices, and law firms.

Start your Will Estate Probate matter today

Reach ILC on LINE Official @NAATI, email ilc@thainotary.co.th, or phone 080-5578887. Office hours are Monday to Sunday, 08:30 to 20:00 Bangkok time. A specialist responds to first-contact messages within one business hour on weekdays and within four hours on weekends and public holidays with a written price, realistic timeline, and a required-documents checklist tailored to your destination country. There is no charge for the initial consultation, and no obligation to proceed after receiving the quote — ILCearns repeat business by delivering the first Will Estate Probate matter cleanly and on time, not by locking clients into open-ended retainers.

Local Expert Insight

Expert perspective: Will Estate Probate

The Will Estate Probate files we see most often are ones the applicant filed themselves and got rejected for an outdated template or a passport-name mismatch — that's why we audit every document before touching translation.
กองบรรณาธิการ ILC
Legal Documentation Editorial Team

Cost ladder

Service tierFee range
เอกสารเดี่ยว / Single doc1,500 – 2,500 THB
แปล + Notary / Translation + Notary2,500 – 4,500 THB
MFA legalization3,500 – 5,500 THB
Embassy chain / สถานทูต5,500 – 8,000 THB

Timeline (Day 1 → Day N)

  1. Day 1Intake, document audit, written quote & timeline
  2. Day 2-3Certified translation + two-tier QA by NAATI/MoJ translators
  3. Day 3-4MFA Chaengwattana legalization queued & retrieved
  4. Day 5-7Destination embassy filing & EMS/DHL return to client

Case snapshot (anonymized)

A corporate client (name withheld) needed Will Estate Probate on a tight embassy deadline. ILC closed the matter in four business days without a re-file, saving the client roughly two weeks versus a DIY route.

Last reviewed: · Cross-referenced against MFA Consular practice + Lawyers Council of Thailand

คำถามที่พบบ่อย

โอนมรดกที่ดิน (ทด.8) ใช้เมื่อใด?

โอนมรดกที่ดิน (ทด.8) — จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมรดกให้ทายาท ณ สำนักงานที่ดิน หลังศาลมีคำสั่ง

เหมาะสำหรับใคร?

ผู้จัดการมรดกที่ศาลตั้ง + ทายาท

ค่าธรรมเนียมและระยะเวลาเท่าไร?

ค่าจดทะเบียน 50 + 2% ของราคาประเมิน (กรณีทายาทสายตรงอาจยกเว้น) · วันเดียวที่กรมที่ดิน เมื่อเอกสารพร้อม

ฐานกฎหมายอ้างอิงคืออะไร?

ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.81–83; ป.พ.พ. ม.1599

เอกสารที่ต้องเตรียมมีอะไรบ้าง?

คำสั่งศาล + สำเนารับรอง; โฉนด; บัตรของผู้จัดการมรดก + ทายาท; หนังสือยินยอม/บันทึกแบ่งทรัพย์; หลักฐานชำระภาษี (ถ้ามี)

ขั้นตอนดำเนินการมีอะไรบ้าง?

รอ 30 วันอุทธรณ์; ตรวจสอบภาระติดพันที่กรมที่ดิน; นัดวัน + ชำระค่าธรรมเนียม; ลงนามโอนต่อหน้าเจ้าพนักงาน; รับโฉนดใหม่ในชื่อทายาท

ภาษีและภาระทางการเงินเป็นอย่างไร?

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ไม่ใช้ในกรณีรับมรดก; อาจยกเว้นหัก ณ ที่จ่าย

กรณีข้ามประเทศต้องระวังเรื่องใด?

ทายาทต่างชาติไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไทยถาวร — ต้องจำหน่ายภายใน 1 ปี (ม.93)

หากเอกสารถูกตีกลับมีนโยบายอย่างไร?

หากเป็นข้อบกพร่องของฉบับร่าง/แปล/Notary ของเรา เราแก้ไขและยื่นใหม่โดยไม่คิดค่าบริการเพิ่ม (ค่าธรรมเนียมราชการ/ศาลตามจริง)